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Los métodos tradicionales de financiación ya no son suficientes para cubrir las necesidades de las compañías. Su falta de liquidez y las exigencias de garantías cada vez mayores de las entidades financieras, han convertido a las operaciones de sale & leaseback en casi la única alternativa de financiación de las empresas. Mediante esta fórmula, la empresa vende un inmueble de su propiedad a un grupo inversor que simultáneamente cede el uso del bien al propio vendedor. A priori todo parece ventajoso, pero no es así. Hemos querido hablar con Javier Molino para que nos den su opinión sobre este fenómeno, que sin duda ha sido el protagonista de la mayoría de las operaciones inmobiliarias hechas en este periodo de crisis.

 

La principal ventaja de las operaciones s&lb es la obtención de financiación por parte de las empresas en un entorno como el actual, en el que el acceso a la financiación bancaria es muy complicado.

 

Se trata de una fórmula de financiación más costosa que la financiación bancaria debido a que estas operaciones tienen que encuadrarse en las rentabilidades exigidas por los inversores inmobiliarios, las cuales se sitúan por encima de los tipos de interés requeridos por el mercado bancario.

 

En la cultura empresarial española existen dos negocios diferenciados pero que discurren paralelos. Por un lado se encuentra la actividad industrial propia de las compañías, la cual genera los recursos suficientes para mantener saneada la cuenta de resultados de la empresa y además permite llevar a cabo puntuales inversiones inmobiliarias, realizadas normalmente a través de ‘family office’ o sociedades patrimoniales de los mismos propietarios de estas empresas. A la hora de recuperar o no los inmuebles, dependerá mucho de los acuerdos alcanzados en la negociación del sale& leaseback con respecto a los derechos de recompra, derechos de tanteo o derechos de primera oferta. No obstante, entendemos que se puede contemplar una vuelta al negocio inmobiliario cuando mejore la accesibilidad a la financiación bancaria y las compañías vuelvan a consolidar sus balances.

 

En los últimos años han aparecido nuevas fórmulas propuestas por los inversores encaminadas a optimizar los rendimientos de sus inversiones. Como ejemplo, podemos tomar el esquema de ‘Ground Lease’, el cual consiste en la venta del suelo donde se ubica el inmueble y mantener el derecho de uso del vuelo a muy largo plazo (podría ser a 100 años), a cambio del pago de un canon que se actualizaría al IPC anual. La propiedad completa revierte al propietario al final de la vida del Derecho de Uso o en el caso de que el propietario del suelo deje de pagar el canon. Tanto el propietario como el superficiario tienen la posibilidad de ceder en venta sus derechos. No obstante lo anterior, pensamos que las operaciones s&lb seguirán predominando en el mercado de inversión inmobiliaria debido a la sencillez de las mismas y al control que pueden ejercer los propietarios de los inmuebles en el diseño y ejecución.

 

http://www.interempresas.net/Naves/Articulos/49415-Las-claves-del-sale-leaseback.html

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