10/05/2016

El logístico ofrece al inversor mayor rentabilidad y el exige menos gestión

Fernando Aban Benito, Director del Departamento de Logística de Proequity

PROEQUITY presta asesoramiento inmobiliario empresarial, basado en la transparencia y el trato personalizado, aportando la amplia experiencia de su equipo.

Fernando Aban Benito, Director del Departamento de Logística, nos da su visión sobre la situación actual del mercado inmobiliario logístico.

¿Qué valoración le merece la evolución experimentada por el inmobiliario logístico en los dos últimos años?

En general, existe una mayor actividad en el mercado logístico en los dos últimos años, especialmente en los mercados de Madrid y Barcelona y últimamente en Valencia, debido a la atracción de capital por parte de los inversores y al incremento de la demanda, que ha llevado a un ligero incremento en las rentas de estos mercados. Esto, unido a la construcción de nuevos proyectos logísticos a riesgo, confirma que el sector de la logística ha evolucionado de manera positiva.

¿Cuáles son los cambios más importantes que han tenido lugar en la cadena de suministro y de qué manera influyen en los espacios logísticos?

Los principales cambios en la cadena de suministro van enfocados a ser cada vez más eficientes y sobre todo más rentable y por ello es muy importante la especialización. Influye de manera directa, ya que la clave de la logística radica en la necesidad de mejorar el servicio al cliente, por lo tanto, hay aspectos clave en cuanto a la optimización del espacio logístico se refiere, que repercute en la calidad del servicio y el ahorro de costes. Estos aspectos van desde la altura del almacén para poder apilar las máximas alturas posibles, el ratio de muelles, ancho de la nave, campas de maniobras lo suficientemente cómodas para poder maniobrar, zonas de picking, etc.

Por otro lado, cabe destacar la importancia que está cobrando la logística del e-commerce, lo que provocará un aumento de la necesidad de espacio de las empresas, que pasarán a incrementar su volumen de stock en almacén en detrimento del stock en tienda. No obstante, ya que nos encontramos en la fase inicial del cambio, es difícil para los operadores prever la necesidad concreta de espacio.

¿Aceleran estos cambios la obsolescencia de parte del stock?

Efectivamente, la adaptación a las necesidades de los clientes, ha provocado el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de calidad, los cuales cuentan con mejores especificaciones que las de los inmuebles existentes hasta la fecha. Además, aspectos que tradicionalmente no han sido relevantes, como la sensibilidad de las empresas por activos sostenibles y con certificados de eficiencia energética, está cobrando mucha importancia.

¿Cuál es el nivel de rentas actual y que tendencia prevé que van a seguir?

El nivel medio de rentas actual en la Comunidad de Madrid, se distribuye de la siguiente manera:

1ª Corona: 4,25/4,75 €/m²
2ª Corona: 3-4 €/m²
3ª Corona: 2,5/3,30 €/m²

Es difícil predecir la tendencia futura. No obstante, nuestras previsiones contemplan un crecimiento sostenido en los niveles de renta. Entendemos que este crecimiento será estable pero no excesivo.

¿Estamos frente a una reactivación de la promoción de nuevos desarrollos? ¿Hay suelo preparado para ellos?

Sí. Se han llevado a cabo nuevos desarrollos en los términos municipales de Torrejón de Ardoz, Cabanillas del Campo y Getafe en cuya puesta en marcha ha participado activamente ProEquity, que demuestran este hecho. Por otro lado, hemos identificado una carencia en el mercado de suelo finalista apto para albergar desarrollos de grandes proyectos logísticos. Por este motivo, opinamos que podría ser un buen momento para ordenar nuevos desarrollos de este tipo de suelo.

¿Cuáles han sido las razones por las que este segmento inmobiliario logístico ha entrado en el foco de la mayoría de los inversores?

El segmento de inversión logística ha despertado el interés de los inversores por dos motivos fundamentales. Por un lado, este segmento ofrece mayores tasas de rentabilidad dentro del mercado inmobiliario y requiere menos gestión. Por otro lado, los principales inversores necesitan diversificar sus carteras de activos para no concentrar el riesgo inversor en un solo segmento.

¿Qué destacaría de la actividad de Proequity en los 12 últimos meses?

Destacaría principalmente el haber estado involucrados tanto en la creación como en la venta a inversores de prácticamente todos los proyectos logísticos que actualmente se están ejecutando tanto en la Comunidad de Madrid, como en Castilla La Mancha. Dentro estos proyectos podemos destacar:

Venta a inversor y comercialización de 50.000 m² de superficie logística construida en Torrejón de Ardoz.
Venta a inversor y comercialización de 152.000 m² de superficie logística construida en Cabanillas del Campo.
Venta a inversor y comercialización de 58.000 m² de superficie logística en el Área Empresarial “Los Gavilanes” de Getafe.

Así mismo, hemos asesorado en importantes operaciones de inversión logística tales como la venta por parte de Royal Metropolitan a SEGRO de una plataforma multi-inquilino en Coslada de 19.000 m² o la venta a un inversor de la plataforma de TXT en Getafe. Por otro lado, hemos intervenido en algunas de las operaciones de inversión más representativas en otros segmentos que no son el logístico. Concretamente, la venta del edificio situado en la C/ Cuesta de San Vicente, 28 y varias operaciones encuadradas en el segmento Retail High Street en las calles de Jorge Juan de Madrid y C/ Aribau de Barcelona.

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